2018年6月14日，备受瞩目的第十届陆家嘴论坛在上海正式拉开帷幕。本届论坛以“迈入新时代的上海国际金融中心建设”为主题，汇聚了来自全球的金融监管机构代表、专家学者及业界领袖，共同探讨中国金融改革开放的新路径与新趋势。尽管论坛议程并未设置专门的房地产分论坛，但在宏观政策与金融市场的讨论中，房地产领域的政策动向与市场预期成为贯穿始终的重要线索，透露出未来政策的关键走向。

核心政策动向：服务实体经济与防范金融风险

论坛传递出的最核心政策基调，与全国金融工作会议精神一脉相承，即 “金融服务实体经济” 和 “防范化解金融风险” 两大主题。多位监管高层在演讲中强调，金融业必须回归本源，为供给侧结构性改革和高质量发展提供支撑。在这一总体框架下，与房地产密切相关的信贷政策、宏观审慎管理等议题被反复提及。

1. 货币政策稳健中性，结构性去杠杆持续：中国人民银行相关负责人明确表示，将继续实施稳健中性的货币政策，保持流动性合理稳定。这意味着，针对房地产等部门的信贷供给不会出现大规模宽松，旨在抑制资产泡沫的结构性去杠杆政策仍将持续。会议传递的信号表明，管理层希望引导金融资源从过度聚集的房地产领域，转向制造业升级、科技创新、小微企业等实体经济薄弱环节和重点领域。

1. 宏观审慎管理加强，重点防控房地产风险：论坛上，“宏观审慎管理”（MPA）成为高频词汇。监管机构指出，将进一步完善宏观审慎政策框架，将更多金融活动和资产扩张行为纳入宏观审慎管理。房地产作为与金融体系深度捆绑的行业，无疑是宏观审慎管理的重点领域。这意味着，针对房地产企业的融资渠道（如债券、信托、海外发债等）以及居民购房贷款的监管将继续保持严格，以防控房地产市场的风险向金融体系传导。

1. 金融开放加速，但房地产非外资主要流向：论坛宣布了多项金融业对外开放的具体措施和时间表，包括放宽外资金融机构持股比例限制、扩大外资业务范围等。这种开放主要集中于银行、证券、保险等金融服务领域。尽管外资进入中国金融市场的渠道拓宽，但论坛并未释放出鼓励外资大规模进入中国房地产开发或住宅购买领域的信号。政策导向仍在于通过开放引入竞争，提升国内金融机构服务实体经济的能力，而非为房地产注入外资“活水”。

房地产市场的间接信号与未来展望

虽然没有直接的房地产政策发布，但论坛讨论的诸多议题深刻影响着房地产市场的未来环境：

• 融资环境持续收紧：在“防风险”和“去杠杆”的主基调下，房地产开发企业的传统融资渠道（如银行贷款、信托）将继续面临严格监管。论坛提及的规范资产管理业务、打击非法金融活动等，也指向对影子银行流向房地产的进一步清理。房企资金链压力可能加大，行业整合加速。

• 长效机制建设呼应：论坛关于深化财税改革、发展租赁市场、完善住房保障体系的讨论，与中央提出的建立“房地产长效机制”相呼应。特别是发展住房租赁市场相关的金融创新（如REITs），可能在风险可控的前提下获得更多探索空间，但前提是必须严格遵循服务实体和防控风险的原则。

• 区域分化中的金融角色：在强调“因城施策”的背景下，论坛关于区域金融改革和服务中心城市群发展的讨论，暗示金融资源将更倾向于支持国家战略区域（如长三角一体化）的合理住房需求和城市基础设施建设，而非进行全国性的“大水漫灌”。

结论

2018年陆家嘴论坛作为中国金融政策的风向标，清晰地向市场表明：在金融强监管和扩大开放并行的新时代，房地产行业将告别过度依赖金融杠杆的粗放增长模式。未来的政策动向将致力于 “掐住金融端，稳住市场端” ，即严格控制资金违规流入房地产市场，同时通过长效机制建设引导市场平稳健康发展。对于房地产行业而言，适应稳健中性的货币环境、寻求合规融资渠道、聚焦真实居住需求和服务实体经济相关领域，将成为应对新政策周期的关键。